Como investir em imóveis com pouco dinheiro?!

Eu ainda estava na escola quando anunciaram que o Rio seria a sede dos Jogos Olímpicos de 2016. Lembro que naquela época alguns familiares pensavam em comprar imóveis, prevendo a valorização desses com a vinda das Olimpíadas para a cidade e também a possibilidade de alugar o imóvel por temporada quando viessem a Copa do Mundo(todo dia um 7×1) e mais tarde as Olimpíadas. Eles não foram os únicos com esse pensamento e assim começou uma busca frenética por imóveis nas grandes capitais do país, busca essa que foi fomentada por uma baixa na taxa de juros, e uma oferta de crédito nunca antes vista na história desse país.

Como sabemos, quanto maior a demanda mais caros os preços e as construtoras trataram logo de construir prédios pra suprir essa demanda e embolsar sua parte nessa brincadeira. Muitos dos prédios iniciados naquela época estão sendo entregues agora, ou melhor, foram entregues no ano passado inteiro até o primeiro trimestre desse ano. Só que há um porém, muitos ganharam dinheiro, mas quem deixou pra depois não ganhou e até perdeu grana nos investimentos imobiliários. Isso porque a economia não continuou como antes, o país entrou em recessão, a inflação estourou o teto e trouxe de volta uma Selic altíssima – a época do #partiurendafixa – e com isso a alta não se sustentou. Ano passado vimos alguns imóveis perderem da inflação e outros perderem valor real (o que custava x agora custava x-y).

Se eu lançar esse mesmo papo numa conversa de bar, meus amigos chatos que adoram discutir sobre matéria (não aguento mais ouvir falar de aletas e trocadores de calor) iam me dizer o seguinte: “Pô Thiago, mas investimento em imóveis ainda é bom, o irmão do tio do primo do sobrinho da minha vó comprou uma ‘kitnet’ em Copa e tá alugando no Airbnb, tá ganhando uma grana!” Beleza, concordo que imóveis podem ser bons investimentos quando são feitos de maneira bem pensada e que pode dar uma renda extra muito boa (alguns acabam vivendo dessa renda depois de um tempo), só que, meu irmão, eu sou universitário, professor de inglês nos tempos livres, passo mal pra comprar ingresso de choppada, como é que raios vou comprar um “kitnet”????

E depois da longuíssima anedota, venho te dizer como você pode comprar não só um quarto e sala, mas quiçá um adar inteiro de um prédio, um hospital, um shopping, ou galpão. São os FII’s, ou fundos de investimento imobiliário. Basicamente os FII’s funcionam assim, várias pessoas contribuem com um pouco de grana (compram as cotas) e essa grana fica no fundo e é administrada por um gestor que vai comprar os imóveis, procurar os locadores e acertar os contratos, ou até então escolher cotas de outros fundos pra comprar e também investir em produtos ligados ao setor mobiliário (LCI, CRI, etc.). Isso é bom porque o custo de comprar uma cota é bem menor do que o de comprar um apartamento (as cotas tem preços que vão de 2 a mais de 2000 reais).

Os rendimentos do FII são passados mensalmente aos cotistas (por lei, 95% do lucro mensal deve ser repassado) e o melhor, livres de imposto de renda. Então, pra facilitar é como se eu comprasse parte um (ou de vários) imóvel e recebesse também parte do aluguel daquele imóvel. Além disso, a cota pode se valorizar e eu ganhar dinheiro também através da valorização dessa cota (assim como alguns ganham com a valorização do imóvel). E o melhor é que não preciso me preocupar com a manutenção nem nada, o gestor vai resolver isso pra mim.

Pensa naquele conhecido do meu amigo, se tem alguém no apê dele e estoura um cano, o cara vai ter que ligar pro encanador e pagar pra alguém resolver o problema. No FII o gestor quem vai ter essa dor de cabeça além de o fundo ter um dinheiro exatamente pra esse fim, ou seja, não vai me afetar tanto.

Beleza, e como comprar uma cota de FII? É fácil, as cotas são negociadas em bolsa então tudo o que você precisa é de conta na corretora que já te ensinei a abrir e comprar no homebroker com o código do fundo que quiser, lembrando que o código é composto de 4 letras mais o número 11 (FFCI11, por exemplo). Os custos são os mesmos que em ações, e que já falamos no post das corretoras, corretagem e custódia.

No site da Bovespa você pode conferir todos os FII’s disponíveis no Brasil, além de ter acesso aos documentos e sites de cada um para saber os objetivos e a forma de trabalhar de cada fundo, bem como os ativos que cada um tem. A parte da escolha é muito importante, todo investimento deve ser adequado ao seu perfil e aos seus objetivos, então busque um FII que se adeque a você. Não tenha receio de perguntar para os analistas da sua corretora sobre os fundos que te interessam e se quiser, pode vir encher meu saco também, estarei mais que feliz em te ajudar.

Queria fazer duas observações para concluir. A primeira é que apesar de não ter que pagar imposto sobre os rendimentos mensais, se você vender a cota e tiver um ganho de capital deve pagar imposto de renda sobre esse valor, na alíquota de 20%. Esse imposto é pago via Darf (relaxa que a gente vai explicar sobre em um outro post). A segunda e que é bem importante apesar de você ser cotista do fundo e o fundo ser dono do imóvel, o seu único direito sobre este imóvel é financeiro, então você não pode sair entrando lá e dizer que é seu e que vai morar lá agora, mas pode passar na frente e mostrar pros seus amigos se quiser tirar uma onda haha.

Por hoje é só pessoal! Tentei explicar de uma forma mais resumida e numa linguagem menos financhata, se me permitem o neologismo. Se tiverem alguma dúvida só comentar aí, ou entrar em contato com a Liga por e-mail ou rede social. E por último vou fazer um merchandising de leve, a LIEQ acabou de voltar do COREEQ que foi na USP, onde ministramos um mini curso sobre finanças pessoais e tipos de investimento. O material escrito que fizemos pra esse curso se encontra a venda e é só clicar nesse link aqui que você acha as informações no nosso site.

Agora vou mesmo, muito obrigado pela atenção. Até a próxima e bons investimentos!

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