Como avaliar um fundo imobiliário

Olá, querido investidor.

Neste artigo aqui explicamos o que são fundos imobiliários, e hoje viemos aqui para mostrar como se avaliar um FII.

Pequeno disclaimer: o fundo aqui avaliado serve apenas como exemplo para a metodologia utilizada, e não deve ser encarado como uma recomendação de compra ou venda.

Primeiramente, vamos assumir aqui que quando investimos em FIIs devemos ter em mente que buscamos duas coisas: segurança e bons dividendos. O que queremos dizer com isso? Sabemos que FIIs são investimentos de renda variável, com certo risco associado, então, devido a esse risco, devemos buscar rendimentos pelo menos melhores do que os do tesouro SELIC ou tesouro IPCA+, pois não valeria o risco comprar um fundo com rendimentos inferiores. Por outro lado, queremos garantir a segurança do nosso investimento também. É mais seguro investir em um FII que possui vários imóveis e vários inquilinos do que um que depende do aluguel pago por apenas um inquilino.

Pensando nesses dois pilares, segurança e bons dividendos, vamos utilizar o site Funds Explorer https://www.fundsexplorer.com.br/ para nos auxiliar na triagem dos nossos fundos. No seguinte link também podemos ver uma lista com todos os fundos imobiliários que estão na bolsa de valores: https://www.fundsexplorer.com.br/ranking

Lembrando que “Diversificação” é a palavra chave para se proteger na renda variável, é importante procurar investir tanto em fundos de tijolos quanto em fundos de papel, buscando também fundos focados em diferentes tipos de ativos (que invistam em lajes corporativas, shoppings, hotéis, galpões etc).

Vamos pôr a mão na massa então: vamos avaliar juntos um FII muito recomendado por youtubers: o HGLG11. Basta pesquisar no site pelo seu nome.

Ao avaliar um FII pela primeira vez, precisamos nos certificar de alguns pontos muito importantes que já podem descartar um FII:

Se o fundo possui liquidez (queremos algumas milhares de negociações diárias) e se possui um prazo de duração indeterminado, pois afinal de contas, somos investidores e pensamos no longo prazo.

Para analisar a segurança do nosso fundo, vamos começar rolando a página até lá embaixo para ver a quantidade de ativos que ele possui. Não queremos fundos monoativos, pois isso implicaria em haver apenas uma fonte de renda, e se houver um problema, toda a renda do fundo (e consequentemente sua renda) poderá ser comprometida.

Podemos verificar que o HGLG11 possui 11 ativos e em 4 estados diferentes (clicando em cada imóvel no mapa, podemos ver quem está alugando cada um deles e chegamos à conclusão de que ele também é multi-locatário, aumentando ainda mais a sua segurança.

(Este é um fundo de tijolo, porém em fundos de papéis a avaliação não é tão diferente; queremos fundos que investem seu dinheiro em vários ativos diferentes, diminuindo os riscos).

Descendo um pouco mais, podemos dar uma olhada na vacância dos imóveis.

Queremos, claro, que a vacância seja baixa e a ocupação alta. Vacância alta significa menos gente pagando aluguel e menos dinheiro no nosso bolso!

Um pouco mais abaixo podemos ver alguns comunicados do fundo, onde podemos encontrar informações mais detalhadas.

(Dica: aqui podemos ver qual a data que o fundo geralmente paga os dividendos, podendo assim descobrir qual a data limite que devemos comprar as cotas para receber os dividendos do próximo mês)

Abrindo o relatório do fundo, podemos ver quem são os locatários e também que ele possui outros investimentos, sendo ainda mais diversificado.

Outro ponto muito importante é o vencimento dos contratos. Quanto mais distante estiver o vencimento dos contratos de locação, mais seguro é o FII. O vencimento de um contrato pode ser um problema, pois se não houver renovação, haverá uma vacância e a administradora deverá procurar um outro locatário, o que pode ou não demorar.

Podemos ver que boa parte dos contratos vencem a partir de 2024, então não é nenhuma preocupação no curto prazo.

Com isso, podemos chegar à conclusão que sim, o HGLG11 é um fundo seguro, pois ele é multiativo, multilocatário, multirregional e possui contratos de longo prazo (também conhecidos como contratos atípicos). Mais abaixo vamos discutir como o preço influencia na segurança da cota, pois preços altos aumentam os riscos para o investidor mesmo que a qualidade do fundo, como avaliamos acima, seja mantida.

Vamos agora ao segundo pilar da nossa avaliação: o Dividend Yield (DY).

Eu, quando avalio um FII, procuro sempre investir naqueles que paguem ao menos 0,6% ao mês ou ao menos 7% ao ano em dividendos. Você deve saber o quanto você está buscando. Acredito que seja um valor razoável, considerando que a taxa SELIC está 2,0% a.a. na data deste artigo (agosto/2020). Existem muitos FIIs que são seguros e que pagam dividendos de 0,6%, 0,7%, ou até mais que 0,8% por mês, basta fazer uma boa pesquisa!

Primeiramente, podemos observar que existe uma consistência de pagamentos. Lógico, há uma pequena variação, pois estamos tratando de um investimento de renda variável, mas podemos sim dizer que há consistência (o pico em dezembro de 2014 provavelmente é referente à liquidação de algum ativo e não é recorrente, como podemos ver no gráfico).

(o valor à esquerda indica o quanto foi recebido por cada cota que você tem do fundo)

Alguns fundos imobiliários não possuem essa consistência. Existem locatários, por exemplo, que pagam o aluguel anualmente, então, em um dado mês, os dividendos são mais altos. Isso não é necessariamente um problema, vai da sua avaliação e do que você está buscando.

Vamos ver agora quanto pagamos para receber esses dividendos. Nessa etapa perceberemos que SIM, o preço de compra importa! Quanto mais caro você pagar no seu FII, menor será a porcentagem que irá receber de dividendos.

O preço de fundos imobiliários geralmente oscila muito menos do que o preço de ações, girando em torno de seu valor patrimonial (VP). Usaremos então o VP para avaliar se nossa cota está “cara” ou “barata” (caro e barato não são os termos corretos para se utilizar aqui; seria mais apropriado dizer que está com “ágio” ou “deságio”).

Lá em cima na página, podemos ver que o valor patrimonial por cota é de R$ 135,43, e que o preço da cota atualmente está R$ 179,00

Ao dividir o preço da cota (179,00) pelo valor patrimonial (135,43), podemos obter o famoso P/VP, que nesse caso é 1,32 e que também é indicado lá em cima no site. Para FIIs, buscamos geralmente P/VPs de 0,9 até 1,1, ou seja, com preço próximo de seu valor patrimonial.

Acima de 1,0 significa que está com ágio, ou seja, você estará pagando um preço acima do valor patrimonial do fundo. Como dito acima, o preço de fundos imobiliários tende a permanecer ao redor do seu VP. Isto significa que em um dado momento esse preço alto pode ser corrigido e cair, fazendo com que você perca essa diferença paga, caso a “correção do mercado” seja permanente. Mesmo que haja um DY alto que justifique esse preço elevado, é improvável que performances acima da média se mantenham eternamente, e, quando o DY cair, o mercado irá reajustar o preço no valor que seria “justo”. Tudo deteriora em qualidade eventualmente. Pagar um P/VP alto (acima de 1,1) por uma qualidade difícil de se manter pode, portanto, ser perigoso.

Por outro lado, abaixo de 1,0 há deságio e, dependendo do valor, pode indicar um problema sério com o FII. O mais comum é encontrar FIIs sendo negociados entre 0,9 e 1,1. Caso o P/VP esteja muito abaixo disso, é necessário procurar mais a fundo para saber o porquê de ele estar sendo vendido por um preço baixo – afinal de contas, quando a esmola é grande, o santo desconfia.

Após verificar o P/VP, vamos olhar o dividend yield, que no último mês foi de 0,41%, ou seja, você recebeu em um mês 0,41% do valor que pagou na cota (R$ 179,00).

Podemos verificar o dividend yield anual também: basta somar o valor dos dividendos dos últimos 12 meses (que pode ser encontrado no gráfico de dividendos que colocamos acima) e dividir pelo valor da cota, encontrando assim 5,2% de dividendos em um ano.

Esse é um parâmetro interessante para fazermos uma comparação com a renda fixa ou até com outros fiis, mas é importante relembrar que, apesar de usarmos esse valor para avaliar o fundo, rentabilidade passada não garante rentabilidade futura e, em se tratando de um investimento de renda variável, este valor pode – e irá – variar.

Fundos de galpões logísticos naturalmente não são os maiores pagadores de dividendos, mas o P/VP alto está ajudando a puxar o DY para baixo.

Comparado com outros FIIs, podemos considerar que ele vem pagando poucos dividendos devido ao seu preço alto. Como fundos de galpões logísticos não foram muito afetados pela crise do Coronavírus (afinal as empresas precisavam continuar tendo onde estocar seus produtos), muitos investidores passaram a comprar essas cotas, buscando segurança. Isso aliado ao fato de ser um fundo muito popular, fez seu preço subir, diminuindo a atratividade para investidores que querem entrar agora como cotistas do HGLG11. É sem dúvidas um fundo seguro, pois é multiativo, multiregional e multilocatário; em bens aparentemente rentáveis, mas que no momento julgamos como caro – a cota não é segura devido ao preço alto, que pode causar prejuízos ao investidor, além de prejudicar o DY.

Após este longo trajeto, terminamos a nossa avaliação dos dois pilares dos FIIs: segurança e pagamento de dividendos. Esperamos que após a leitura você esteja pronto para pesquisar e identificar quais são os melhores FIIs para a sua carteira!

Um abraço e bons investimentos!

Artigo por: Pedro Fernandes Franco

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